地震对成都写字楼市场影响分析


	目前成都市不少企业都是在商住混合楼办公，5·12地震后，有一定实力的企业将会选择品质相对比较高的写字楼办公，这将会到来一定的刚性换办公地点的需求，这在本次对各大甲级写字楼的走访中的到了证实，写字楼市场需求强劲，新成立机构，尤其是来蓉成立办事机构的知名跨国公司，对优质写字楼的需求最大，占租赁面积成交量的一半以上。而国内企业的办公地点升级到甲级写字楼，新公司的成立、金融服务企业和专业服务企业的扩张，以及跨国企业的搬迁也带动了优质写字楼的需求持续强劲。

[成都市主要写字楼现状]

项目名称

配套设施

规模

净层高

停车车位

销售价格

租赁面积区间

租金、物管费及物管公司

入住率

震后情况

川信大厦

电梯配置：6台三菱电梯、2台LG电梯、2台货梯。美国约克智能冷暖空调，每座次配备美国霍尼维尔温控调节器，可任意调节室温。美国AT&T智能综合布线系统；电信宽带、网通宽带，每12平方米设置一个信息点。

65749m2

2.6米

200个车位；328平方米/个车位

70-470㎡

出租：95元/㎡·月，物管费：15元/㎡·月，成都川信物业

100%入驻，没有空余位置可租赁

基本无大的影响，地震后第一时间由成都建筑设计院进行房屋质量检测，报告说明房屋主体结构无损坏，填充墙有轻微损坏。大厦内商户一切正常。地震后无退租。

中环大厦

5部日本原装三菱电梯,载重量均为1150公斤，美国进口特灵空调系统,每层提供优25冷吨，中国电信(2400门)和网通(800门)，光纤及宽带连接到户，设有保安监控系统,附设闭路电视监控系统及门禁等

47147m2

2.4米

220个车位； 214平方米/个车位

只租不售

137-847㎡

出租：110-130元/㎡·月
物管费：16元/㎡·月

仲量联行

1座约75%

2座约50%

地震后租金均价上涨2元/㎡/月。前来咨询的有一些较陈旧的写字楼商户，想换个甲级写字楼。地震对大厦无明显影响，第一时间由成都建筑设计院，房屋勘测部门对房屋进行检查，并在很短的时间进行了自检。入住商家必须要通过租赁部的考核。

时代广场

12部德国蒂森电梯，运行速度分别为1.75m/s及2.5m/s，配置电梯空调及液晶多媒体等先进设备。采用1000台世界名牌水源热泵空调机组作为大厦的冷、热源，保证大厦舒适的环境温度。光纤接入大楼主配线架，大厦的大堂、会议室及空中商务舱内随处无线上网，闭路电视监视系统覆盖大厦的主要出入口、电梯、停车场和公共走道，实行24小时全方位监控。

105459m2

2.6米

400个车位

263平方米/个车位

400㎡

出租：95元/㎡·月
物管费：15元/㎡·月

时代广场物业

超过70%

地震前后无明显变化，商户对时代广场还是比较放心，无退租。现在物管对每层楼都有明确的安全逃生示意图。对地震带来的轻微伤害进行及时的修复，并在第一时间由四川建筑设计院进行房屋质检。

冠城广场

配套设施为8部美国DOVER电梯，自动群控速度从1.75m/秒至3.5m/秒，低区采用四台美国MCQUAY冷水主机，两台美国TRANE冷水主机供高区使用。

83000m2

2.6米

500个车位

166平方米/个车位

80-300㎡

出租：90-120元/㎡·月（分低区，中区，高区）
物管费：15元/㎡·月

戴德梁行

入住商家约80%。

现在只有10-19F有比较大的面积，其他都是小面积单位。

地震前后无明显变化，无入住商家退租。房子质量良好，无损坏。地震后第一时间由四川建筑设计院进行检测并对结果有书面报告。

央扩广场

配套设施7部MICONIC10高速智能电梯，保证整体候梯时间不超过27秒。全天候温度随心所欲，个性化中央空调，冬天室温20度以上，夏天室温24度以下，自我调节，独立计费。电子巡更系统。

54268m2

3.5米

400个车位

135平方米/个车位

119-1613 M2

出租：180元/㎡·月
物管费：15元/㎡·月

宏腾国际有限公司

目前无出租房源

地震前后无影响，没有退租情况。大厦内商家工作正常。

国航世纪中心

瑞士迅达客梯，3米/秒的高速梯.主机开利溴化锂吸收式冷温水机组，6台carrier牌大功率燃气式中央空调，100万大卡/台，通讯及综合布线系统：NEXANS耐克森CATV和卫星电视接收系统：北京加维通讯电子技术有限公司PBI产品

106974m2

2.7米

12000元/m2

整层起售
(单层面积1700平米左右)

物管费：17元/㎡·月

高立国际物业顾问

尚未交房，该项目入驻客户多为自用购买客户。震后前来咨询租赁客户较多。

针对地震，就客户所关心的安全问题，在销售说词上作了统一培训. 1、告知客户、业主本物业的抗震特点，三角形基地，稳定性强，外墙采用铝板，伸缩性好，不易变形。2、5层挑高花园，递减建筑自重，降低地震时建筑的晃动。3、知名建筑公司“中外建”承建，质量过硬。4、在余震期组织不定期安全检查。5、给业主发放安全装修手册。

威斯顿联邦大厦

4部原装进口OTIS高速电梯，3部OTIS货梯，1部OTIS消防电梯。中央空调，3台“特灵”三级压缩离心式冷水机组，2台热水锅炉。供电量设计标准:100W／m2。1台1000KVA原装进口发电机。电信联通网通电话，无线通讯信号覆盖整个大楼。

54191m2

2.5米

350个车位

154平方米/个车位

92-195M2

出租：100-120元/㎡·月
物管费：15元/㎡·月

威斯顿物业管理（香港）有限公司

暂时没有可租赁房源；

震后,第一时间组织公司安全自检,建筑质量没任何安全隐患,物业部门并未采取特别针对地震的措施,租赁企业商家震后都正常上班没退租现象。

商鼎国际

10部2.5米/秒著名高速品牌电梯，自由式中央空调，每户预留分体中央空调机位，每层4个门禁系统；

143222 m2

2.8米

734个车位

195平方米/个车位

99-600M2

出租：80-120元/㎡·月
物管费：7.5元/㎡·月

成都锦官新城物业管理有限责任公司（第一太平戴维斯担当顾问）

刚交房不久，入驻率大约在30%左右。

震后,由于是刚交房的甲级写字楼,前来咨询租赁客户有所增加,物业管理对物业进行了安全检查。

特拉克斯国际广场

A、B座共设18部OTIS电梯，主楼共设10部2.5米/秒的高速电梯,美国Trane中央空调,无线网络覆盖办公。

79712m2

3.8米

350个车位

227平方米/个车位

9000元/m2

120-1200M2

戴德梁行

目前基本不接受租赁客户，以销售为主。

售楼部设立在威斯顿联邦大厦大厅,1、震后咨询客户在楼层选择上趋向低楼层。2、在价格上没有任何调整。3、地震对该项目建筑未造成影响。4、客户量无明显变化。

拉德方斯大厦

12部原装日本三菱高速电梯，4部日本三菱扶梯。知名品牌中央空调，独立分户计量，365天24小时冷热自主调节，独立新风系统特设变温除湿，新风量按30立方米/人.小时设计。市网10KV系统供电，地下二层设变配电所，内设10KV配电及10/0.4KV变电，配置4台1600KVA干式变电器。650KW自启式柴油发电机组作为应急电源。铺高光纤骨干系统直达每层，无线通讯信号覆盖整栋大楼，包括电梯、地下停车场等全部区域。

90361m2

2.6米

428个车位 211平方米/个车位

12800元/㎡

100-2200M2

出租：75元/㎡·月
物管费：17元/㎡·月

物业管理公司未定

目前以销售为主，与中信银行签订了1-6楼意向性购买协议。

项目主体已封顶,震后进行了安全检查,租售中心设立在高新科技孵化园内,震后销售和租赁咨询客户都没明显变化

铂金城

3部三菱电梯。1号楼为中央冷暖空调，2号楼为独立空调。进口发电机组作后备电源，确保无停电之忧。烟感报警及自动喷淋系统。24小时摄像监控，大厦主出入口及每层入口均有一卡通门禁。

2.6米

600个车位

7500元/㎡

30-800㎡

出租：60-70元/㎡/月

物管费：7元/㎡/月

入住率为60%左右

地震前后无明显的变化。尚无入住商家提出退租或者对房子质量产生怀疑。

锦天国际

配套设施“蒂森•克虏伯ThseenKrupp Elevtor”高速垂直电梯，2.5米/秒。户户都有独立的卫生间。

80928.23 m2

2.8米

371个车位

222平方米/个车位

30-800㎡

出租：宣传为80元/m2/月
物管费：6元/m2/月

成都宜居物业管理有限责任公司

尚未交房，目前还是以出售为主；

由于受楼市低迷的影响，地震前春节后看房的人就比较少。地震后无明显变化，看房的人也是比较少。地震对工程进度无任何影响。没有对地震进行具体的防御，维护措施。

高新国际广场

四部蒂森克鲁伯客梯;一部天津奥的斯消防电梯;一部天津奥的斯消防兼货梯。中央空调,冷热源采用德国约克离心式冷水机组四台,风冷热泵机组一台,二台德国菲斯曼热水锅炉。双路供电，德国原装威乐给水泵，美国原装康明斯备用发电机。自动喷淋系统,火灾自动报警及消防联动控制系统。24小时电视监控系统。

46608m2

2.6米

7700元/㎡

75-3200㎡

出租：55-65元/㎡·月
物管费：14元/㎡·月

戴德梁行

企业入驻情况良好，大约为70%左右

地震对项目租赁客户无明显影响,震后咨询客户比震前多。

香格里拉大厦

12部高速东芝电梯，高低分区。宽体轿厢设计，2.2米（长）×1.62米（深）×2.8米（高），可载24人，美国特灵VAV空调系统，国际先进标志，每层设计风量为75冷吨，可变风量系统，自主控制空调开放时间，按流量计费。提供24小时新风，进出风口创新设计，分布在灯盘两侧，确保室内温度均匀。楼层每平米供电量达80伏安，并设有200安培的三相电源，后备发电机组提供每层楼25KVA的紧急电力供应，满足电梯及公共照明使用。

46526m2

2.6米

472个车位

99平方米/个车位

166—1488 M2

出租：130-150元/m2/月

物管费：20元/㎡·月

世邦魏理仕

入驻率30%-40%，目前推出3至14楼对外招租

地震对项目租赁客户无明显影响

财富中心

5部高速奥的斯电梯，速度高达2米/秒，均可直达地下停车场。分户式中央空调，一户一表。公共部分设有消防喷淋，消火栓等消防工具，以及烟雾，温度感应器，消防通道自动启用加压排烟系统，严密的TV闭路电视监视系统和报警系统覆盖整个大厦。

183110m2

2.6米

7800元/㎡

50-1200 M2

出租：70-75 元/㎡/月

物管费：6 元/㎡/月

麦高实业

入住率70%左右

基本无大的影响，物管公司地震后着手对地震产生的裂缝进行修补。大厦内商户一切正常，一切照旧。

[成都写字楼市场呈现的特点]

·区域分布

目前成都市写字楼项目主要分布在两大板块：市中心板块：这是传统的城市中心区域，区域发展历史悠久、配套完善、辐射力强，基础雄厚，代表项目如早期的冠城、川信，近期新建的代表成都写字楼最高水平的中环广场、央扩广场、时代广场等；城南板块：这是城市发展的重点区域，代表了成都的未来，随着行政中心的搬迁、领事馆区域的形成、新会展中心发展的日益壮大，国际城南的发展前景不可限量。代表项目如高新国际广场、国航世纪中心等。此外，东大街作为政府重点打造的西部华尔街，众多项目呈蓄势待发的状态，如花样年、铁狮门项目等。

·甲级写字楼的主要配套设施

电梯采用国际品牌高速电梯，每秒运行速度不低于3米；国际品牌中央空调系统、新风系统；此外还配置无线网络系统、一卡通门禁系统、后备电源、烟感报警及自动喷淋系统、闭路电视监控系统等。

·停车位

车位标准在150—250㎡/个之间，主要甲级写字楼车位配置在150㎡/个左右。如央扩广场、威斯顿联邦、香格里拉等。

·层高

目前成都甲级写字楼普遍的净层高在2.6米，少量高品质项目净层高在3米以上，如央扩广场层高3.5米，特拉克斯层高3.8米。

·租金及物管水平

市中心甲级写字楼租金水平在90—120元/㎡/月左右，央扩广场最高，报价达到180元/㎡/月；城南板块甲级写字楼租金相对较低，三环以内项目不超过120元/㎡/月，城南板块租金最高的维斯顿联邦大厦，租金在100—120元/㎡/月之间。三环外的写字楼项目以高新国际广场为代表，写字间租金在55—65元/㎡/月左右。

·入住情况

市中心甲级写字楼租赁情况普遍良好，老牌的甲级写字楼冠城广场、川信大厦入住率分别达到80%和100%，近两年新入住的项目以时代广场、央扩广场、中环广场为代表，入住率保持在70%以上。而市中心乙级写字楼入住率相对较低，如铂金城、财富中心等，入住率在60%——70%。城南板块的写字楼市场处于高速发展阶段，新建项目众多，随着近年来城市中心南移的节奏加快，城南板块写字楼的入住率、租金水平及楼盘品质与市中心的差距迅速减小，二环内的威斯顿联邦大厦入住率最高，在90%左右，二、三环之间以丰德广场为代表，租金及出租率保持在较高水平，三环外以高新国际广场为代表，入住率在70%左右。

·震后应对措施

地震后，已入住项目迅速组织建筑设计院或相关单位对建筑进行检测，结果表明，地震并为对建筑主体结构造成威胁，成都市各甲级写字楼仍是安全的，目前，各项目的日常工作已完全恢复正常。

[个案分析]

项目名称

租售面积

报价

销售以及项目情况

震后情况

拉德方斯大厦

100-2200 M2

12800元/m2

◆ 17层写字楼，1层商务配套，底下三层。◆ 销售情况不好，销售人员专业性不强，整个销售部缺少品质。◆ 与中信银行签订了1-6楼意向性购买协议。◆地铁出口从-3F通过，且与孵化园相通

震后项目未采取相应对的策略以及销售说辞。

国航世纪中心

整层起售(单层面积1700平米左右)

已经销售90%，客户多为自用型客户，大部分整层购买，其中金融类客户对用电负荷安全以及楼板承重提出了比较高的要求。

针对地震，就客户所关心的安全问题，在销售说词上作了统一培训。震后前来咨询租赁客户较多。1、告知客户、业主本物业的抗震特点，三角形基地，稳定性强，外墙采用铝板，伸缩性好，不易变形。2、挑高5层的空中花园，递减建筑自重，降低地震时建筑的晃动。3、知名建筑公司“中外建”承建，质量过硬。4、在余震期组织不定期安全检查。5、给业主发放安全装修手册。6、震后销售价格有所上涨，租金未变。

[成都写字楼市场呈现的特点]

1、地震对宏观经济状况的影响

　　地震对宏观经济活动的影响，可以从总供求及其构成等方面来分析。从总供应的角度看问题，地震造成了经济中资本存量的下降以及人口规模的减少，地震对技术进步可能没有影响。因此，通过资本和人口的减少，地震造成了总供应曲线的左移和经济中供应能力的下降。
　　从总需求的角度看问题，由国外经济所决定的对出口的需求应该不受地震的直接影响，地震对国内需求的影响可以分为投资和消费两个部分来考察，并具体分为救灾和重建两个阶段来看待。
　　在救灾阶段，灾区的正常投资需求是下降的;在重建阶段，由于需要逐步恢复经济的资本存量，加上正常投资活动的需要，灾区的投资需求将出现比较大的加速和上升;在救灾阶段，灾区的正常消费需求受到了抑制;但政府为救灾而投入的公共开支在增长;其他地区居民的经济捐赠会抑制这些地区的消费和投资活动，但所捐赠的钱款物资几乎全部用于灾区救助，因此捐赠对经济活动的总体影响是刺激性的。综合来看，消费所受到的影响需要平衡以上三个方面的因素，其影响方向并不明确。
　　在重建阶段，灾区的正常消费需求得到恢复，甚至有一定程度的加速;政府为重建也将投入必要的公共资金;综合来看，消费在重建阶段受到的影响应该是正面的。
　　所以地震还会造成短期内经济活动和投资活动减速;但经济增长和投资很快就会反弹到正常水平更高的位置，随后逐步恢复到趋势水平附近。

2、地震对成都房地产需求方面的影响

　　根据成都市房地产管理局统计，目前该市外地购房者已占购房总人数的50%以上，其中20%系在成都工作的外地户口人群，30%为考虑子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地产投资人士。这些外地购房者当中，有来自邻近四川的西藏及青海等西部省区的，也有来自省内甘孜、阿坝、凉山三州的，他们大多数视成都为养老目的地，其刚性需求很大程度上支撑着近几年来成都房价的持续上涨。而来自东部沿海较发达地区甚至境外的购房投资者，更让成都一时成为物业投资的热土和乐园。
　　1）外来及投资性购房需求将在很长一段时间内受到抑制。本次地震对市场最大的影响不在于震塌了多少房屋，而在于充分的展现了在不可预知的自然灾害面前，作为人的脆弱。而当面对这样的灾难，人往往感触最深的是生命和亲情的可贵。而地震作为对房地产等不动产破坏最大的自然灾害，在很长时间内将抑制消费者对其投资及非自住性需求。
　　2）近期内，本地客户的需求将受到严重影响，特别是投资性需求可能退市。近期内（3个月），地震后大部分市民所关心的问题是如何抗灾、保护好自身人生财产安全，不会急着买房；

3、开发成本影响

　　1）灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，影响房地产成本。在灾后重建的过程中，原材料和劳动力的大量需求，可能导致供应短缺。但可预期灾后重建的上述因素，将采取战略物资供给平准政策，因此价格上涨的幅度将受到调配限制。不过，对四川的商业化房地产开发而言，将受到供应短缺的影响，在成本上面临压力。
　　2）建筑抗震设计要求提高影响成本。地震后，购房者对建筑质量的要求越来越高，政府也可能会增加抗震设计要求，再加上地震后钢材、水泥等主要建材涨价。都会增加开发商的成本。
　　3）销售周期增长，对自有资金要求更高。

４、产品、供应的影响

　　1）建筑质量、抗震等级成为客户最关注的因素之一。曾在房地产开发宣传最初岁月震撼市民的“铁锤敲立柱”、“钢筋混凝土展示”等久别的宣传手法可能又将重回人们视野。房屋质量是否安全达标将成为购房者选房的重要考虑标准。也将成为今后一段时间内房地产业宣传的重点。
　　2）地产企业品牌需求将发生改变——除了过去开发商品牌外，人们将再次关注建筑商品牌和物管品牌。地震后，知名开发商和物管公司开发管理的物业都组织了抗灾小组对业主的房屋及家庭安全进行了检查，并在震中提高了对业主的关怀，这些举动赢得了市民的尊敬。另外，与房屋质量直接相关的建筑施工单位也受到关注，很多市民对知名建筑商建设的房屋更有信心。因此，地震过后，人们除了关心房屋开发商品牌外，今后必将加大对物管、建筑等相关单位的品牌关注度。

5、对房地产企业的影响

　　1）外地开发商进入成都的步伐可能会放缓。地震之后短期的萧条和对前景的疑虑可能会打消部分开发商进入成都，特别是进入川北二三线城市搞开发的步伐，除了义务或必须参与灾后重建的企业。不过，这对区域内的开发企业反而是一种机遇。
　　2）近期开发商营销计划和促销活动会发生改变。震后市场看房、购房者很少，开发商原来的营销计划和促销活动全部打乱，直接的降价促销和各类推荐会、开盘仪式等都暂停了，都以抗震救灾作为主题，要不就停止观望。原计划近期开盘的项目也都不得不推迟，这可能会加剧第三、四季度的集中供给，又造成短期供给和竞争压力。
　　3）开发商的成本压力将进一步增加。
　　4）开发商资金回笼放缓，部分开发商将再次面临资金链危机。地震后，全市商品房已经停止修建，检查相关安全事项；同时，购房者也无心买房，最近销售中心的来电来访量明显下滑，很多项目的成交量为零套，连个别品牌地产项目的成交量也为零套。如此现象持续3个月以上是可能的，这对部分开发商的资金压力无疑是雪上加霜。
　　5）开发商项目工程进度将放缓，在建楼盘可能会延期交房。

6、对土地市场的影响
	成都近一时期在土地供应上，供大于求的情况比较明显，地震发生后，地价将走低。尤其在房企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。

7、政策方面的影响

　　1）灾区实施差异化经济政策。灾区当前经济政策体现出“战时经济政策”特点，将实行差异性的政策。在央行日前再次上调存款准备金率的背景下，央行成都分行16日表示，“该行已决定加大对受灾地区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现，对川内金融机构的再贴现、头寸再贷款等需求，经电话请示分行后可特事特办，不受限额限制”。
　　2）灾后重建的扩张性财政投入效果。可预期在灾后重建的过程中，扩张性财政政策在灾区将有明显体现。加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显。

[震后写字楼市场发展趋势预测]

1、需求预测:

　　威胁点：受到五一二地震影响，成都对外投资吸引力短期内又所下降，尤其是旅游行业，成都的旅游产业一直是支柱产业，受地震的影响，客源受影响明显。酒店、商业等相关物业将受到打击，短期内会对写字楼办公需求有一定的影响，会造成在售写字楼项目带来一定销售压力。
　　机会点：目前成都市不少企业都是在商住混合楼办公，地震后，有一定实力的企业将会选择品质相对比较高的写字楼办公，这将会到来一定的刚性换办公地点的需求，这在本次对各大甲级写字楼的走访中的到了证实，写字楼市场需求强劲，新成立机构，尤其是来蓉成立办事机构的知名跨国公司，对优质写字楼的需求最大，占租赁面积成交量的一半以上。而国内企业的办公地点升级到甲级写字楼，新公司的成立、金融服务企业和专业服务企业的扩张，以及跨国企业的搬迁也带动了优质写字楼的需求持续强劲。

2、热点区域：

市中心高密的人口和建筑密度，这一劣势在地震中完全暴露出来，震后，交通便捷和人口、建筑低密的新城南将受到更多想入驻成都的企业的关注；根据了解，目前众多高科技公司正与低密度的城南高新区政府洽谈，准备在开发区内设立办事处或研发中心，因此预计未来一段时间高新区范围内的产业园需求将保持强劲。

３、开发模式：

除香格里拉、中环广场等屈指可数的几个高端写字楼外，目前成都大多数写字楼还是采用销售方式，但随着凯德置地、九龙仓、新鸿基等打造的高端写字楼项目，只租不售（不建议零散销售）的模式将成为高端写字楼开发的趋势；

4、客户类型：

地震对中、小客户投资写字楼市场的心理产生了巨大打击，预计在短期内投资性中、小客户需求将有比较大的幅度减少，但成都市宏观经济的持续向上的基本面未发生变化，企业自用购买的客户需求比重将有所上升，众多资金雄厚的国内外企业，对高品质的高层写字楼和低密度独栋办公物业的需求日益增加。

5、产品品质：

目前成都甲级写字楼品质与北京、上海同级别写字楼有一定的差距，但随着香港九龙仓集团，华人置地集团以及新加坡凯德置地等都正在或将在成都新建写字楼项目和大量具有国际写字楼开发经验的开发商进入成都市场，国际甲级写字楼标准将成为未来成都甲级写字楼的标配，成都写字楼的总体质量也将会得到提升。5.12地震将成为一个催化剂,未来推出的写字楼项目将把安全性提高到一个前所未有的高度,其发展方向是生态、节能、安全、可持续发展；其中根据项目的目标客户群量身打造也将成为未来写字楼发展的趋势，比如：金融后台服务中心对写字楼的供电安全和楼板承重负荷等配套设施提出高标准的要求。

6、营销方式：

震后，写字楼项目营销重点将从现有以项目区位、配套、生态等概念性为主体的宣传方式将会很大程度上改变。产品诉求将成为一种重要的宣传要点，工程质量、建筑安全、防震等级等将成为项目宣传的重中之重。

7、物业管理：

国际五大知名物业管理公司从物业顾问转变为真正的物业管理，它将成为未来高品质写字楼配置的必配要求。

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