大连甘井子区房屋租售比远超泡沫警戒 房价虚高明显

业内人士表示：投资泡沫显现，房价虚高状况短期难改随着近年来大连房价的不断上涨，衡量房地产投资景气程度的Q房产售租比例呈现逐步加大的趋势。从最新的调研数据显示，目前，市内四区的房产投资收益率普遍下滑，尤其是甘井子区，其５月份房产租售比已超过国际公认的泡沫警戒线，房价虚高现象逐步显现。

各区域租售比情况：

区域中山区西岗区沙河口区甘井子区租金（元／月／平）４６．７６３２．５２２９．６７１８．９８平均售价（元／平）８７３０８１３８８４２８６６４３租售比１：１８６．７１：２５０．２１：２８４．１１：３５０甘3kI区房产租售比１：３５０超国际“泡沫警戒线”２００７年，市民刘先生抱着“以租养房”的想法，在甘井子区购置了一套９０平方米的住宅，总房款近６０万元，如今，每月的租金收入只有１６００元，仔细估算一下，其投资收益率还不足(４％，甚至低于４．１４％的银行一年期定期)存款利率，与当初的投资计划相差甚远，他感觉很无奈。

目前，这种房产投资收益不断下滑的现象非常普遍，随着大连市区房价近年来的不断上涨，房地产投资越来越不划算。像刘先生这样的情况，其租售比已大大超过了国际公认的１：３００的警戒线，其所购买房产的价格虚高成分明显。

据介绍，尽管今年５月份大连市内四区的房产租售比均有所下降，但投资收益仍不容乐观。其中，中山区的租售比相对合理，按其平均售价８７３０元／平方米，４６．７６元／月／平)租金收入计算，其租售比为１：１８６．７，显示出该区域的房产价值空间较大；西岗区租售比为１：２５０．２；沙河口区租售比为１：２８４．１。

然而，值得关注的是，从５月份的最新市场情况看，甘井子区的房产平均售价为６６４３元／平方米，租金收入却仅为１８．９８元／月／平，该区域房产租售比达到了１：３５０，远远超过上述的“泡沫警戒线”。业内人士分析，考虑到该区域房价近期的上涨势头，其房价虚高的状况短时间内不会改变。

收益率低t于４％不合理房产投资应关注租售比记者采访获悉，目前，房产租售比不断攀升的现象不单单出现在大连，北京、深圳、上海等城市的租售比也接近或超过了国际公认的警戒线。

租售比是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值，即月租和房价之比，这一比例表明房产投资泡沫的风险程度；目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为２００：１至３００：１。如果售价租金比超过３００：１，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于２００：１，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。

专业人士解释说，目前，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。其中，２００：１至３００：１的售租比，折算成长期投资的年收益率，大约是４％至６％，加上房价上涨本身形成的增值，这一租金收益率比较合理。但如果售租比高于３００：１，则意味收益率低于４％，与其他理财渠道相比，房产投资就很不划算。

各区域价值差异大高端租赁投资首选中山区同时，在房价持续坚挺的情况下，５月份我市的房产租赁价格却不温不火。而且，从市内各区域的房产投资情况看，往往租赁越活跃的地方，售租比例则相应较低，而远离中心城区，地区配套设施并不成熟的地段或楼盘，其售租比就会偏高。

据介绍，目前租赁成交活跃区域以中山区和沙河口区为主，两个区域的报盘量各占３５．３％和３４．９％。表明目前租赁市场的需求以选择配套完善、交通发达的区域为首选。同时，在高端租赁市场中，中山区的租赁价格达到４９．３６元／平／月，是目前大连市区高端租赁价值最高的区域。

另外，５月份普通房产租赁价格上涨幅度较大，数据显示，中山区环比上涨５．４％，达到１９．６６元／平／月；西岗区环比上涨６．５％，达到１６．８２元／平／月；沙河口区环比上涨４％，达到１７元／平／月；甘井子区环比上涨１．５％，达到１２．９８元／平／月。

业内人士表示，随着眼下租赁需求旺季的过去，以及受物价上涨等各方面因素影响，租赁市场高端、普通租赁结构变化明显，未来放量以高端产品为主，而普通租赁则放量不足，上述变化应引起房产投资人的关注。