商业地产开发运营的八个待解迷题

运营收益还是资本游戏？

提示：商业地产运作过程所需的大量资金迫使开发商们玩“资本运营”。而实体运营和资本运营孰轻孰重呢，窃以为：资本运营解一时，实体运营解一世。

商业地产的金融属性越来越被开发商看重，许多企业从事商业地产，其目的是为了进行资本运作，以商业地产的高成长性换取现金流。从“产权散售”到“资本运作”，理念进步了，但其中是否也埋藏着危机。

与海外、港台地区等商业地产开发商通过长期持有物业，依靠统一运营获得单纯租金回报的方式不同，内地开发商普遍底子薄，单靠自身的资金实力很难支撑商业地产开业之初的几年培养期。因此，商业地产运作过程所需的大量资金使开发商们面临捉襟见肘的窘境，开发商们便开始借力信托、基金等投资机构或是直接将商业项目打包上市，商业地产宛如“资本游戏”。

换个角度讲，商业地产也不是纯粹就是资本游戏。因为任何企业的经营都有两重，一重是实体经营，指商店每天实实在在要有人前来消费，要有营业额。如果没有这个，第二重的资本运营就是一个泡沫。实体运营和资本运营是相辅相成的，首先前者一定要做好，才会有后者更大价值的放量。

但是，运作二者的思路不尽相同。做后者的，可能未见得在商业运营上做得很到位、很精细。当前许多企业单单靠商业地产来圈钱，进行资本运作，也非常看重商业地产的产权所有性，即上市之后，拥有的商业地产项目产权仍然属于自己，物业的资产升值和未来资金沉淀是许多开发商非常看重的。当然其间也埋藏危机。许多大企业一拥而上从事商业地产，已经带来众多的无效供应，进而造成资源浪费；而且，还将市场供应量一下子提到了一个高峰点。  

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