投资技巧：看清商铺本质 获取最大收益

为了给更多投资者提供实用的投资技巧，日前，记者对投资专家——成都和谐资产经营管理有限公司副总经理赵严进行了专访。

赵严告诉记者，商铺有多种不同的物业形态，各种物业形态具有不同的投资特征，需要提醒的是：商铺无暴利，投资需谨慎。商铺投资没有最好的，只有最适合的，投资者千万不要轻信任何形式的广告宣传，一定要注意“三多”——多听行业人士及专家建议；多实地勘查和实地走访；多想想自己的投资需求和商铺特征之间的契合度。

社区商铺投资收益较稳定

社区商铺伴随住宅小区开发而生，是住宅的“衍生物”，其本质是变“房”为“铺”，将“居住”功能转变为“经营”功能，其主要消费群体是本小区及周边小区住户，其主要功能是为住户提供日常生活之必需品，如小卖部、便利店、房屋中介、美容美发、门诊、音像店、维修店、鲜花店、书报亭及少量的服装店……

对于社区商铺而言，其主要特征在于：（1）客源和经营收益相对稳定，租金回报也稳定；（2）商铺面积一般较小，投资总额较低；（3）独立的社区商铺经营转向容易，转租期一般很短；（4）初期“养铺期”收益不大，短期租金回报受限；（5）如果商住比例失衡，商铺体量超过住宅体量的5%以上会有“空置”风险。

临街商铺口岸价值最重要

临街商铺，顾名思义就是临“大街”的商铺。与社区商铺不一样的是，临街商铺的自然客流量要高很多，经营范围也要宽很多，但消费的随意性也要大很多。因此，在选择临街商铺时，首要一点是要考察商业街的口岸价值：如阳岸、阴岸、凹岸、凸岸、礁岸、祥岸……业界还有“金边银角草肚皮”一说。其次，还要慎重选择经营业态和商家，商家的经营不仅关系到租期内的投资回报，更会影响到商铺日后的“口岸价值”，虽然心理价值较多，但表现在收益上却是货真价实的。

值得指出的是，商铺正因为“临街”，所以很容易受街道的市政规划等政策因素的影响，如道路施工、车道改向、周边建筑施工等等。

商业街投资高收益也高

商业街一般都选址在传统的繁华商区或者新区的中心区域修建，多以平面形式按照街布局，是纯粹意思上的“临街商铺”的升级版，客源的吸附力强，租金收益相对较高，但售价也相对较高。

不过，对于非成熟口岸的商业街，投资者应该慎重对待——新商业街的人气、商气、财气的重新聚集是需要时间和精力来运营的，前期的市场培育期是比较长的，所面临的市场风险是比较大的，但如果运作成功，投资回报也是非常乐观的。

专业市场投资门槛相对较低

专业市场一般是依托某地方的产业结构，同类商家聚集“抱团打天下”规模经营形成，具有很强的行业特征。商家“扎堆”很容易产生“抱团取暖”的增值效果，像成都量力钢材物流中心就是非常典型的蓝本，目前已经全部满租经营，7200元/平方米起的全产权临路商铺，每间面积约200平方米，即购即得12万/年租金，收益非常固定稳健。

专业市场的投资门槛相对较低，但项目投资回报差异十分巨大，因为专业市场本身存在一些不确定因素，如政策变化导致的产业萎缩，或者同类型专业市场彼此之间竞争造成的新陈代谢，另外专业市场自身的经营管理也决定了投资者的回报情况。

购物中心投资风险相对较高

表现形式一般为大型购物超市或者品牌连锁，整售对象一般为自营商家或者机构型投资者；零售一般采用“产权商铺”形式“带租约发售”，在签订购买合同时都附有“委托经营协议”和若干年的定额租金回报条款，合同期内，由营运管理公司向小业主固定支付租金回报，租期也相对稳定，使业主回避市场初期较大的经营风险，并免除投资者出租所需花费的时间和精力。但此种物业类型对于经营商家和运营管理公司的经营、运营实力要求甚高，一旦不济，结局堪忧。