商业地产的产权销售与返租的利弊

搜房博客傲笑金陵

产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。

◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。

◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。

◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。

产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。

产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。

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