告诉你一个真实的地价

7月初我在大连考察，央视记者联系我要采访，因为他们看到北京某网站公布的数据，说是上半年楼面地价下降了7%。我说我未看到看到报道，不知道如何算的，不好评价。另外我提醒记者，一是出让地块位置存在较大的变化，比较时必须注意；二是今年以来出让了大量限价房用地，与去年的用地类型不同，也不好简单比较；三是这一数据与我的感觉以及已经掌握的数据不吻合。鉴于此，我只是同她进行了私下交流，并未接受采访。回到北京后，发现关于这个数据的许多解读出来了。

7月9日，央视另一记者再次就房地产形势采访我，又被追问及这个数字。我说不能简单地就地价下跌导出房价必然下跌的结论，并陈述了房价与地价的关系。刚才上网，突然发现了余钟斌先生的一篇文章，感觉讲得很在理，也印证了我的判断。

现将原文转帖如下，供大家参考，也感谢余钟斌先生，这个考证是有价值的.

地价统计方式不科学 北京地价下跌7%是误读

2008年07月11日14:35 地产中国网 余钟斌

·土地中心权威评价“北京地价下跌7%”统计方式偏颇

·某网站详细统计发现，北京地价多项指标未降反涨

·多数地产商感慨，竞争对手少了，拿地容易了但未便宜

近日，北京某房产经纪机构数据显示，北京地价3年来首降。这则消息很快被媒体曝光，引起业内外广泛关注。报道显示，今年上年年北京交易地块楼面均价为3541元/平米，竟然比2007年的3799元/平方米下跌了7%。不少地产商听闻消息后纷纷质疑，“地价降了么？我怎么没感觉到拿地便宜了？”

上述房产机构告诉某网站其“得出7%”的统计方式，先计算每块土地的楼面价，所有地块楼面价的综合除以地块数量得出楼面均价，而“7%”是2008上半年与2007年全年相比的降幅。“这种算法是不科学的，算综合楼面均价应是用成交总金额除以总规划建筑面积，而涨跌幅度更应是今年上半年与去年上半年同比。”一知名全国性房产经纪公司研究部负责人如是指出。

对此，某网站第一时间咨询了北京市土地储备中心，负责宣传的工作人员表示，简单地从土地平均交易楼面价来判断地价下降或上涨有失偏颇，况且两时期的地块位置、用途占比均有所不同，正确的分析方式应该是按所属区域、地块用途进行划分，分项进行统计说明，并须注明每项统计方法，一般而言，土地的统计数据仅作参考使用。