富力应对市场新举措 增加商业地产租金收入

富力主要通过暂停拿地、加快销售回笼资金的方式解决资金缺口。增加二线城市销售比重以及增加商业地产租金收入等成为其在市场冷淡期的微调方向。

现金流告急，已经成为悬在不少开发商头顶的达摩克利斯之剑。

去年曾勇夺广州住宅楼面地价“地王”、商业“地王”、佛山“地王”并在天津购入大型地块的富力地产(02777.hk)，由于4月发布的2007年度业绩报告显示其负债率迅速上升，引发外界对其现金流状况的关注。

年报显示，去年底富力短期银行贷款约38亿元，2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债合计约207亿元(流动负债中有一项是预提及其他应付款约111.3亿元，包括去年的买地款)，可以立即变现用于偿还的现金等速动资产约76亿元，现金约13亿元。也就是说，去年末富力持有的现金和今年的资金需求之间有近150亿元的缺口。

而由于a股市场整体环境趋淡，富力回归a股迟迟未能成行。

富力董事长助理陈志濠对《第一财经日报》表示，富力目前现金流健康。尽管在今年底富力将面临缴付地价的高峰期，但是，由于不少大型地块的地价都是分期缴纳，而且在去年末富力已经将与合景泰富(01813.hk)携手的广州珠江新城商业“地王”出让一部分，引入新鸿基地产，所以其开发资金压力并不大。另外，楼面地价排名广州第一的广州住宅“地王”，由于规模偏小，只有9000平方米，即使在目前环境下，只要能做精品，在市场竞争中压力也不大。

而在今年1~5月，富力的销售额同比增长了20%，合计达到64亿元左右。预计下半年还将完成近180亿元的销售额。在银行贷款没有大幅增加的情况下，仅凭销售收入回笼，已经可以应付全年资金所需。“全年合计有11个城市的32个项目开售，由于覆盖面广以及产品多元化，相信仍可以在市场处于调整期时如期完成销售目标。”

“若集团成功发行a股，将大大降低负债比率。若发行a股计划稍缓，短期内会审慎购置土地。”在今年4月底富力临时股东大会宣布的回归a股有效期延长的公告上，富力曾如此表示。而从去年三季度以来，富力已经近7个月没有在内地市场上拿地。

另外，对于富力为何将主要销售任务压在下半年，陈志濠向本报记者解释说，这主要是由开发周期所决定的，过去富力也往往在下半年才现推售高峰期。他认为，尽管近期华南地区销售市况一般，但是从万科5个月销售近200亿元的销售成绩来看，全国市场仍有相当的承接力。

在过去5个月，富力增加了二线城市的销售比重，例如在广东地区的惠州、重庆、天津等地的项目，都为销售业绩作出贡献。预计今年全年，广东地区的销售将占总额的45%，京津地区约占40%，而新的开发地区如上海、海南、惠州、重庆、成都、沈阳、西安等地则会加大贡献比例，进行地区风险均衡。

此外，早在2003年就开始介入的商业地产，也将在2008年进入收成期，为富力暂缓资金压力。陈志濠预计今年的商业地产租金收入将超过5亿元，比2007年有数倍增长。其中大部分为利润较高的酒店项目。

综上所述，富力主要通过暂停拿地、加快销售回笼资金的方式解决资金缺口。增加二线城市销售比重以及增加商业地产租金收入等成为其在市场冷淡期的微调方向。

从1~5月来看，如果富力不再增加土地，并能在下半年获得86亿元的资金，就可以应付全年资金所需。而这相对于富力的全年销售目标，似乎并不难。

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