废墟？还是金矿？论震区的房地产市场

这是一个混乱的时代，特别是针对地震影响范围内的房地产市场而言，地震过去才不到一个月时间，各方面的预言家们便耐不住寂寞地跳将出来。他们拿着高倍放大镜检视着广大的受灾民众，妄图想从这些帐篷都没轮上的灾民夹袄里找到“激活”房市的金跳蚤。

就目前乱糟糟的声论中，从普遍的半年蛰伏论、3年肾亏论，到比较激进的5年无市场论和3个月亢奋论等不一而足。这些从3个月到60个月的混乱预言里，我们分明看到少数“人民经济学家”的幸灾乐祸和许多“为金消得人憔悴”的开发商的青筋暴跳。

混乱，混乱代表着迷茫，上一次对中心城市产生巨大影响的地震远在76年，可那时侯还没有房地产市场呢，我们完全无法拿上次京津地区的市场反应来参照本次地震对成绵地区的影响。所以，有人想到了拿洛杉矶地震、阪神地震和台北地震对市场的影响来分析本次的512地震。只是，想通过对这些成熟地区的市场照猫画虎，我们却无法回避这其中三大本质的不同：

1、 忽略了中国房地产市场中行政干预的影响；

2、 缺乏有效的巨灾保险体系带来的灾区购买力难以恢复的影响；

3、 土地占有制度的本质区别。

首先，对于国内房地产政策市的威力，大家都是领教了的，如果美日等成熟市场中行政干预对房地产行业走势的影响在整个发展中还相当有限，那国内房地产的市场响应则几乎完全是跟着政策的指挥棒在跑了。别的不说，在目前整个房地产市场销售收入中，土地成本、开发税费、各类行政管理收费几乎可以占据整个房地产销售收入的60-70%；开发和消费的两级市场中流入资金的60%以上都是来自国有的商业银行贷款。行政力在土地、税收、资金等上下游多个环节的全面垄断性控制让房地产市场成为不折不扣的“鸟笼”经济的代表。

其次，巨灾保险体系和土地政策，将对房地产市场的恢复性需求产生直接影响。在日美房地产市场中，由于土地是私有的，而土地在自然灾害中其实难以灭失的，那么日美的巨灾保险体系其实赔付基本上就只限于房产本身的损失上。由于房产是折旧的，其价值随时间递减，因此其价值即便包含内部设施，在整个房地产价值中所占比例还是相对较低。这样的保额，配合完善的再保险体系，还可以承受。

国内则不同，房地产真正的价值其实绝大多数都在物业下面的土地上，但老百姓本身只有70年使用权，一旦物业灭失，土地则面临被无偿收回的风险。因此，保险公司如果只承保物业本身，则赔付的保额相对整个购买成本杯水车薪；如果针对整个购买价格确定保额，那本次受灾上千万民众，房屋倒塌毁损数百万间，按25万/套的市场保守估价，赔付200万套民房，支付保金就达到5000亿，你干脆让中保、平安、太保、人保这些集体破产得了。

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