商业地产的内核是经营

商铺专家 姜新国

人物介绍：姜新国，全国著名商铺专家，中国商业地产理论主要奠基人之一。上海在行置业首席投资咨询策划师。清华大学继续教育学院商业地产主讲教授。著有《商业地产开发经营与管理》、《商铺投资》、《商铺韬略》等。

在行置业简介：上海在行置业投资咨询有限公司是上海第一家专门从事商业地产的服务机构，涉及商铺中介、招商及商业企业管理经营咨询等业务。曾成功策划上海南站“城市动力广场”项目、“巴比伦生活广场” 以及漕河泾“新里程”项目等。在行置业作为上海世博土地控股有限公司商业地产服务商之一，其为2010年上海世博会策划的“世博园”的部分商业地产项目日前通过了专家评审，这一成果标志着已经成立15周年的上海在行在商业地产的咨询、策划方面走在了上海商业地产咨询业的前列。

在采访的一个多小时里，姜新国围绕“长三角”、“商业地产”、“投资”、“经营”等几大关键词侃侃而谈。姜老师对于长三角主要城市都十分地熟悉，对各个城市的项目了如指掌，点评之精辟令笔者惊叹。

长三角商业地产市场特征：理性、产业支持

长三角是我国经济最为发达，人口密度最大的地区，也是世界六大城市带之一。商业地产的发展比较早，而且市场总的需求量很大。但是长三角地区其他行业也很发达，比如金融，所以投资的选择面比较广，不会集中在房地产一个行业，因此本区域的商业地产也没有出现过热的现象，相对比较理性。商业地产的开发体量在全国来讲属于中等偏大。

长三角商业地产市场有一个鲜明的总体特征：产业支持。各个城市的商业地产一般都有相应产业作为后盾，很多商铺项目都围绕这些产业展开。

什么是商铺?商，商业活动。铺，实物形式的房地产。商铺的本意就是专门用于商业经营活动的房地产。而有些省份地区的商业地产项目没有产业支持，纯粹是为做商业地产而做商业地产，出现“空心化”，商铺成为一种虚拟的投资品种，背离了商铺的实质，失去了存在的价值。

商业地产特质吸引开发商驻足

现在很多开发商都投入到商业地产的开发领域，外因是市场，内因则是商业地产本身的特质在主导。

第一，住宅市场发展相对饱和，地根一再紧缩，而商业地产的土地供应量充足。

第二，住宅市场太过疯狂，大起大落，风险太大，而商业地产相对理性，能够将巨大收益长期化。同时开发商持有商业地产不断升值，万一遇到一时性的困难，可以及时变现，抵御风险。

第三，专为开发商业地产，可以改变开发企业的经营结构和方式。变产品经营为资产经营，是一种可持续的经营方式，能够“无土开发”，从容应对地根紧张的局面。

最后，也是最为关键的就是商业地产开发经营能够带来超高的利润。

致投资者：在地图上找商机

地产尤其是商业地产的投资，对于选址有极深的讲究。“房产是个性化的投资，各地的动态发展，特别是宏观经济、城市发展、规划方面的信息都会影响到商业地产的投资价值。所以选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。

致开发者：当好商业地产的学生

在商业地产面前，我们每一个人都是小学生。所以大家都需要学习。作为商业地产的建设者——开发商，更需要不断的研究，研究产品的个性化、区域空间的特点，要着眼于“商业”，用力于资产经营。一个成功的商业项目，完备的经营管理是必不可少的。务必记住商业地产开发经营的4大原则：经营实心化、资产优质、项目品牌化、开发系统化。

附：长三角主要城市商业地产分析